无任何前期费用

国内某资方，针对国内中小房地产企业(非百强)配资拿地要求如下：
    
     1、土地性质住宅占70%及以上（或当地房价达8000元/平方米的城市）；
     2、配资比例为：60%～70%；
     3、要求房地产企业必须拿到土地成交确认书（勾地项目要提前沟通条件）；
     4、投资区域：全国 ；
     5、额度：单笔3亿起封顶20亿；
     6、操作时间：30-45个工作日内；
     7、配资期限：1+1（满6个月可提前还款）；
     8、成本：14-18不等；
     9、资金来源：企业自有资金。
    
     本网提问及回复：
     1、首先是资金成本，现在对于非百强房企，融资成本一般都在20以上，这个成本是否对？
     资方回复：目前成本在20差不多，很多资金都这样。成本主要看区域和地产公司是不是当地龙头。这二项决定综合成本。确实合作项目的非百强资金成本基本在15以上。因为二线城市他们拍不了地块，所以区域一般都是三四线。所以成本基本在18。
    
     2、关于交易模式这块，这个抵押怎么抵押，因为现在信托做通道都很难，银行的话更不可能给你办理委贷，所以抵押的怎么办？
     资方回复：这个是配资拿地资金，所以前期不需要办理抵押。通常是后置抵押。在拿到土地证之后办理抵押。
    
     3、这个应该是股权投资，名股实债的模式，否则怎么避那个关于lpr高于4倍那个问题。
     资方回复：对的。
    
     4、杠杆率的问题。这个杠杆率比较高的，是60%-70%，或者是1:2的这么一个杠杆，目前这个杠杆率一般来说是给地产前50强或前100房企合作时用的杠杆率。
     资方回复：不一定是百强，地方龙头也可以。配资比例4-7成不等，主要看地块位置，比如不是百强，但是地块在苏州、无锡，那可以配7成。
    
     5，这个资金的问题是首先成本低，第二是办抵押没法办；第三是土地确权之后再进，其实的话一般都是从保证金或者是最前端要进，这样的话共同设立新的项目公司，由于他没有共同成立设立项目公司的话，然后去拿这块地，实际的风险还蛮大的，因为项目公司有敞口期，然后对外的担保，对外的负债，其实都无从考证。
     资方回复：风控模式是成立新的项目公司，股东借款，集团做担保。明股实债。前融的风险比后端风险要低。
    
     6、这个融资主体没有限制，比如针对百强的话大概是什么样的成本。另外融资地区写的是全国，那么全国三线城市以上都能做，那这个三线城市其实太广了，太范围太大了，比如说像东北三省，像这个西安以西，像成都、整个的西南等等吧，那些区域能不能做。
     资方回复：区域可以确定一下，但是太偏远，肯定不行，三四线也要看经济实力省里排名。正常都是前三。至于东北肯定不做，云贵川，青海一般也不会去，如果是省会城市项目，可以考虑。具体看综合情况。
    
     7、等土地确权了之后，在办理抵押比较难办，像现在银行的委贷业务现在基本上都停止了，然后特别是中小房企的更难，然后信托的通道没有432的壳他也不会给你做。
     资方回复：不是土地确权后抵押，是拿到土地证抵押。因为前期是股东借款，纯土地后置抵押也行。一般开发商都会跟当地银行沟通开发贷。能拿到土地的当地开发商跟政府关系还不错。
    
     8、这里面关于抵押的问题，是指我们更关心银行和信托作为放款通道因政策受限时，贵方是否可以作为合格抵押权人？
     资方回复：前融配资拿地的风控方式主要是明股实债，而不是抵押；后期开发商通过开发贷再置换前融资金。
    
     9、办理后置抵押时就会涉及抵押权人问题，这时开发贷并不一定能完全落实？
     资方回复：开发贷审批好以后，到时候会有一笔过桥资金先把配资置换掉。然后再抵押给金融机构。
    
     该资方特点：判断项目速度快，能做或者不能做，在1-2天内会给予明确的答复及说明。（本网点评）

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